Грянули сложные времена: Набиуллина рассказала, как покупатели новостроек попали в ловушку

Разрыв между ценами на жилье в новостройках и на вторичном рынке в России достиг максимума: по данным Центробанка, в апреле–июне 2025 года квадратный метр в новых домах стоил в среднем 205 тыс. рублей, а на “вторичке” — лишь 128 тыс. За три месяца ценовой разрыв вырос до 60%, что ставит под угрозу финансовую устойчивость тех, кто купил квартиры в новостройках по ипотеке: если заемщики не смогут погасить кредит, при продаже квартиры они окажутся в минусе, — уточнили в ЦБ.

Стимулом для роста цены на новое жильё стал запуск льготной ипотеки под 7% в 2020 году: спрос на новостройки резко подскочил, и разница в цене между “первичкой” и “вторичкой” всего за три года увеличилась с 10% до 40%. Несмотря на то, что глава Центробанка Эльвира Набиуллина еще тогда называла это “кричащим дисбалансом”, разрыв продолжил увеличиваться. Доступные кредиты “перевернули” весь рынок: застройщики массово увеличили стоимость квадратного метра, а вторичный рынок не успел подстроиться под новую реальность.

Риски дисбаланса — главный вопрос для покупателей жилья в новостройках. Люди оформляют ипотеку по высоким ценам, а если возникают финансовые трудности, вынуждены реализовывать квартиру по гораздо более низкой цене второго рынка. Эксперты Центробанка отмечают: “В случае невозможности оплаты кредита заемщик будет вынужден продавать жилье по цене вторичного рынка, что может привести к потере вложенных средств и образованию долга перед банком”. Такая ситуация уже наблюдается в ряде крупных городов, где ипотечные заемщики теряют сотни тысяч рублей, закрывая долги за счет продажи жилья.

В то время как рынок новостроек продолжает разогреваться из-за бонусных ставок, “вторичка” остается более доступной, но менее ликвидной: владельцы старых квартир опасаются, что цена может “просесть” еще больше. Эта динамика влияет на всю структуру спроса — большинство семей в 2025 году выбирают жилье по параметру доступности в расчете на ежемесячную нагрузку, а не на перспективу роста стоимости объекта. Яркий пример — Москва, где разрыв между “первичкой” и “вторичкой” превысил все прогнозы, а покупатели стали тщательнее изучать документы и сравнивать потенциальные выгоды.