Пространство для семьи: как устроены двухкомнатные квартиры

Двухкомнатная квартира — это жильё, в котором есть две жилые комнаты, кухня, санузел, прихожая, часто балкон или лоджия. Она подходит для семьи с одним ребёнком, для семейной пары с раздельными кабинетами, для молодёжи, снимающей жильё с другом. Двушки популярны на рынке недвижимости: их покупают чаще, чем однушки, но реже, чем трёшки. Понимание того, как устроены двухкомнатные квартиры, помогает выбирать их для покупки или аренды.

Двухкомнатные квартиры бывают разных планировок. Раздельные комнаты — комнаты не сообщаются, каждая имеет выход в коридор. Удобно для семьи с ребёнком: можно закрыть дверь и не мешать друг другу. Смежные комнаты — комнаты сообщаются через дверь, одна из них проходная. Дешевле, но неудобно: чтобы пройти в дальнюю комнату, нужно пересечь ближнюю. Свободная планировка — несущих стен внутри нет, можно сделать любую планировку при ремонте. Популярна в новостройках.

Площадь двухкомнатных квартир варьируется от 40 до 80 квадратных метров. В старых домах (хрущёвках) — 40–50 квадратов, комнаты маленькие, кухня 5–6 квадратов. В брежневках — 45–55 квадратов, кухня 7–8 квадратов. В новостройках — 50–70 квадратов, кухня-гостиная 15–20 квадратов, спальня 12–15 квадратов. В элитном жилье — до 100 квадратов, с двумя санузлами, гардеробной, балконом.

Расположение комнат. Первая комната (гостиная) — обычно ближе к входу, самая большая, часто проходная. Вторая комната (спальня) — дальше от входа, изолированная. В новостройках часто делают спальню с окном во двор (тихо), гостиную — на улицу (светло). В старых домах обе комнаты могут выходить на одну сторону (неважно). Оптимально — если одна комната на юг, другая на север (летом можно переходить в прохладную).

Кухня в двушке может быть отдельной или объединённой с гостиной. Отдельная кухня — классика, удобно для готовки, но тесно. Кухня-гостиная — модно, просторно, но запахи еды проникают в комнату. Хорошая вытяжка решает проблему. Площадь кухни: в хрущёвках 5–6 кв. м, в брежневках 7–8, в новостройках 10–15. В новостройках часто делают кухню-нишу (6–8 кв. м) и отдельную столовую (10–12 кв. м) — это уже трёшка.

Санузел в двушке может быть раздельным (туалет отдельно от ванной) или совмещённым. Раздельный удобен для семьи: пока один в ванной, другой может посетить туалет. Совмещённый экономит место, но создаёт очередь. В старых домах санузел маленький (2–3 кв. м). В новостройках — просторный (4–6 кв. м), часто с возможностью установить стиральную машину и сушилку.

Прихожая в двушке должна быть достаточной для размещения шкафа для верхней одежды, обуви, коляски, сумок. В хрущёвках прихожая крошечная (1–2 кв. м). В брежневках — побольше (3–4 кв. м). В новостройках — 5–7 кв. м, есть место для встроенного шкафа и даже для маленького дивана.

Балкон или лоджия — важное дополнение. Лоджия удобнее: её можно застеклить, утеплить, объединить с комнатой, сделать кабинет или зону отдыха. Балкон меньше, холодный, но подходит для хранения вещей, сушки белья. В старых домах балконы маленькие (0,5–1 кв. м). В новостройках — просторные (3–5 кв. м), часто с панорамным остеклением.

Преимущества двухкомнатных квартир. Достаточно места для семьи с одним ребёнком. Можно выделить спальню и гостиную. Легче продать, чем однушку (больше спрос). Легче сдать в аренду (семьи с детьми, две пары студентов). При необходимости можно перепланировать в трёшку (если стены не несущие). Минусы: дороже однушки, но дешевле трёшки. В старых домах маленькие комнаты и кухня. В новостройках — высокая цена за квадратный метр.

Двушки в новостройках отличаются от вторички. Свободная планировка — можно сделать любую планировку. Большая кухня (10–15 кв. м). Просторная прихожая. Лоджия (часто с панорамным остеклением). Подземный паркинг, детская площадка, охраняемая территория. Высокие потолки (2,7–3 м). Но цена выше, а район может быть без инфраструктуры (школы, садики, поликлиники строят с опозданием).

Покупка двушки на вторичном рынке. Плюсы: сложившаяся инфраструктура, можно сразу заехать, цена ниже. Минусы: старые коммуникации (трубы, проводка), маленькие комнаты, низкие потолки, отсутствие парковки, грязный подъезд, шумные соседи. При покупке проверяйте состояние: не текут ли трубы, не пробита ли проводка, нет ли плесени, не кривые ли стены. Ремонт в старой двушке может обойтись в половину стоимости квартиры.

Ремонт двушки. Бюджетный: поклеить обои, покрасить потолок, положить ламинат, заменить сантехнику. Средний: выровнять стены, сделать натяжные потолки, купить новую кухню, установить кондиционер. Дорогой: перепланировка (снос стен), дизайнерский ремонт, тёплые полы, умная техника. Для семьи с детьми выбирайте износостойкие материалы (моющиеся обои, кварцвинил, керамогранит).

Ипотека на двушку. Банки охотнее дают ипотеку на двушку, чем на однушку (ликвидность выше). Ставка может быть ниже на 0,5–1 процент. Материнский капитал можно использовать на первоначальный взнос или погашение. Для новостройки есть льготная ипотека (6–8 процентов). Для вторички — стандартная (10–12 процентов). Первоначальный взнос — от 10 до 20 процентов.

Двухкомнатная квартира — это баланс между ценой и комфортом. Она не такая маленькая, как однушка, и не такая дорогая, как трёшка. В ней можно жить одному, с семьёй, снимать, продать. И когда вы заходите в свою двушку, раскладываете вещи по шкафам, готовите на просторной кухне, отдыхаете в спальне — вы понимаете, что выбрали правильно. Потому что дом должен быть удобным. А двушка — это удобно.