Частное строительство: ФЗ-39 и ФЗ-214

Аналитику российского рынка строительства недвижимости в рамках существующего законодательства представило издание «Версия». По мнению издания, пытаясь расширить и поддержать закон 39-ФЗ «Об инвестировании», регуляторы свели его на «нет».

Обращаясь к истокам инвестиционного законодательства, издание напоминает, что Федеральный закон № 39 от 25 февраля 1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» открыл доступ в строительную отрасль всем желающим. «Число таких желающих оказалось колоссальным, - пишет «Версия». - И это неудивительно, ведь поначалу можно было за относительно небольшую сумму приобрести квартиру на стадии котлована. Низкая цена была своеобразной благодарностью людям, оказавшим доверие застройщику. К сожалению, многие строительные компании, пользуясь несовершенством законодательства, начали злоупотреблять доверием инвесторов. В стране появилось понятие «обманутый дольщик».

Также издание приводит Федеральный закон от 30 декабря 2004 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который был призван исправить ситуацию. В соответствии с данным законом, обязательной стала регистрация в Росреестре объектов долевого строительства (исключающая двойные продажи). Источник обращает внимание на то, что наряду с таким полезным нововведением появилось и требование к застройщику: «имеет опыт (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов общей площадью не менее пяти тысяч квадратных метров в совокупности». «Этот пункт закона закрыл двери перед новыми участниками рынка, начать дело «с нуля» стало попросту невозможным. Отрасль оказалась в руках крупных игроков, инициатива и прибыль многочисленных мелких инвесторов перешла к застройщикам», - пишет источник.

Издание также приводит данные сайта «Наш.Дом.РФ», чьи исследования демонстрируют, что за почти 20 лет своего существования 214-ФЗ не решил проблем обманутых дольщиков. «Число прекративших деятельность по банкротству строительных компаний исчисляется сотнями, - констатирует источник. - Только в январе-июне 2021 года в России обанкротился 91 застройщик. Полностью злоупотреблений со стороны застройщика закон не исключает до сих пор. В первую очередь это связано с обесцениванием средств на эскроу-счетах и неутвержденной законом формой договора долевого участия. Помимо этого, банки не являются безупречными гарантами успешного окончания строительства. По данным портала Banki.Ru, в течение срока, сопоставимого со сроком реализации среднего строительного проекта (3 года), в России прекратили свою деятельность в 2018-2020 годах –159 банков, а в 2021-2023 годах 52 банка!»

Также в материале приводится мнение специалиста по коммерческой и элитной недвижимости МИЭЛЬ Владимира Купрякова: «Хорош тот, кто выполняет принятые на себя обязательства, не нарушает сроков, использует финансирование по назначению. Большая это компания или маленькая, не так уж важно. В конце концов, часто гиганты отрасли являются в конкретных проектах лишь номинальными участниками, непосредственным же исполнителем выступает юрлицо, созданное для реализации отдельного, порой единичного проекта».

По мнению члена Комитета по строительству Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексея Жерихова, которого так же цитирует «Версия», Федеральный закон от 30 декабря 2004 214-ФЗ фактически лишил возможности физических лиц осуществлять прямые инвестиции застройщикам, поскольку нормами закона предусмотрено направление денежных средств строго на эскроу-счета банков, на котором они находятся до момента сдачи объектов инвестирования в эксплуатацию: «Добросовестные застройщики вместо того, чтобы использовать прямые инвестиции, вынуждены обращаться в банки. Зачастую стоимость услуг финансовых организаций настолько высока, что теряется экономический смысл проекта. Строители индивидуальных домов оплачивают долю, причитающуюся банкам и застройщикам. Частная инициатива полностью подавляется. То хорошее, что дал людям 39-ФЗ «об инвестициях», оказалось перечеркнуто 214 федеральным законом и другими, его развивающими и дополняющими. Частные инвесторы говорят: «Хватит чрезмерной заботы. Пускай будут риски. И возможности тоже».